一手“低密高端”的起始牌，如今却陷入“停工困局”，李沧万竹云峰项目算得上一波三折。

　　转折出现在今年1月，远洋建管官宣与青岛交运集团合作开发万竹云峰项目。

　　6月17日，李沧区合川路以东、习水路以北、武川路以西LC0302-31地块（万竹云峰）项目剩余部分（设计施工总承包）招标公告发布。

　　不断传来的利好消息，预示着四年间经历规划变更、停工、股权易主的这个东李项目有望迎来新的转机？

　　置地有声第1395期

　　撰文/冯亚楠

　　前世今生

　　作为青岛城市版图扩张和城市化进程的重要一翼，有刚需腹地之称的东李楼市建设有目共睹。

　　彼时身为青岛本土交通巨头的交运集团，选择跨界涉足地产领域，并入主东李板块。

　　在此背景下，主打高端品质的万竹云峰项目应运而生。

　　2020年6月，交运金水（青岛）建设发展有限公司以楼板价10000元/㎡竞得项目用地，规划建筑总面积44300.7㎡，成交总价4.43亿元。

　　具体位置是位于李沧区合川路以东、习水路以北。根据此前发布的规划，项目建设13栋4F-5F住宅，规划总户数234户，户型面积190㎡、210㎡、240㎡不等，容积率为1.01。

　　如此低容积率，在东李板块同类型低密盘中排名前列，稀缺性价值可见一斑，项目也在当时被称为“高端改善纯新盘”，购房起步价超过六、七百万，有的甚至高达八百万以上。

　　然而，彼时项目高调亮相半年多却始终未开盘。

　　紧接着，项目挡光问题令其规划陷入反复修改的泥潭。

　　且规划变更只是表象，更深层的问题在于交运集团作为非专业开发商的局限性。

　　从股权结构看，交运金水（青岛）建设发展有限公司80%股权持有方为交通领域企业，剩余20%股权属于金水控股。

　　时间来到2022年5月，交运（青岛）建设发展集团有限公司挂牌转让交运金水（青岛）建设发展有限公司80%股权，转让底价约3.9亿元，涉及李沧万竹云峰项目。

　　三个月后，转让底价由之前的3.9亿元降至3.62亿元，但仍无人问询。

　　根据彼时交运金水（青岛）建设发展有限公司披露的财报信息，企业总资产67369.86万元，负债66914.96万元。

　　2023年2月，交运（青岛）建设发展集团有限公司迎来第三次挂牌转让。

　　这次转让条件很明确，即转让底价3.56亿元，需一次性支付，同时目标股权转让挂牌底价包含受让方代替目标公司向转让方支付欠款及利息33440万元。

　　股权价格的三次折价折射出资金压力，也反映出市场信心的缺失，最终导致当周边竞品项目以改善型产品抢占市场时，万竹云峰仍在规划调整中，错过窗口期。

　　接手万竹云峰，远洋建管如何做？

　　去年12月，交运金水（青岛）建设发展有限公司发布合川路以东、习水路以北LC0302-31地块（万竹云峰）项目开发全过程管理服务的招标公告。

　　2025年1月14日公布中标公告，竞得人为天津远洋华资置业有限公司，其大股东正是北京远洋建设管理有限公司。

　　随后，远洋发布海报，“远洋建管&青岛交运集团双匠携手，联袂合作青岛万竹云峰项目”。

　　3月18日，远洋建管官微发布中标青岛李沧区低密住宅项目公告。

　　其中提到，将为委托方提供前期手续办理、设计管理、成本管理、招采管理、工程管理、销售管理、客户服务等项目开发全过程委托管理服务。

　　其实这就是远洋建管所擅长的代建模式。

　　简单说就是以轻资产模式切入，开发商出地，远洋通过品牌输出代建销售，赚取管理费。

　　目前在青岛市场，远洋建管已通过七色堇项目的代建实践验证了其操盘能力，将该项目更名远洋繁花里后，以低价模式迅速出清库存。

　　但代建模式并非万能解药。

　　在万竹云峰项目中，远洋建管需在品牌溢价与风险管控间寻找平衡点。

　　一方面，项目所处的东李板块竞争日趋激烈，众多项目已构建起改善产品的竞争优势。

　　另一方面，代建模式固有的权责划分问题，可能在项目交付后引发维权风险。这要求代建方不仅要在销售期兑现流量，还要注重对品质的把控。

　　毕竟，房屋出了问题，购房者先找的肯定是代建品牌方。

　　还有一点，繁花里是现房期货配资是什么意思，而万竹云峰仅仅完成了地基平整，显然，成本与周期的战线都会被拉得很长，这也在一定程度上会影响项目的未来前景。

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